Prachachat
ส่องเทรนด์ REIT ทั่วโลก พลิกเกมดอกเบี้ยสูง-ค่าเช่าโต KS เปิด 5 กองเด่นในไทย
Compiled by KHAO Editorial — aggregated from 1 outlet. See llms.txt for citation guidance.
◌ Single Source
ตลอดช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา การลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ต้องเผชิญแรงกดดันจากทิศทางดอกเบี้ยและอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล (Bond Yield) ขาขึ้น อย่างไรก็ดี ภาพในปี 2569 เริ่มเปลี่ยนไป แม้บอนด์ยีลด์ทั่วโลกยังอยู่ในระดับสูง แต่ REIT ทั่วโลกสามารถสร้างผลตอบแทนรวม (Total Return) ได้ประมาณ 8-9% สะท้อนว่าตลาดเริ่มกลับมาให้นํ้าหนักกับปัจจัยพื้นฐาน โดยเฉพาะการเติบโตของค่าเช่าและกระแสเงินสดมากขึ้น
Key facts
- ตลอดช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา การลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ต้องเผชิญแรงกดดันจากทิศทางดอกเบี้ยและอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล (Bond Yield) ขาขึ้น อย่างไรก็ดี ภาพในปี 2569 เริ่มเปลี่ยนไป
- ข้อมูลช่วงเดือน ส.ค. 2559 ถึง ส.ค. 2569 พบว่า เมื่อ Bond Yield ไทยอายุ 10 ปีเพิ่มขึ้น 0.10% ผลตอบแทนรายเดือนของ SETPREIT มีแนวโน้มอ่อนตัวลงราว 0.7% ขณะที่บอนด์ยีลด์สหรัฐมีความสัมพันธ์กับ SETPREIT ในระดับต่ำมาก สะท้อนว่าราคา REIT
- เมื่อคำนวณจากราคาเสนอขายสุดท้ายที่ 10.60 บาทต่อหน่วย คิดเป็นประมาณการอัตราจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนประมาณ 7.39% ต่อปี”
- กล่าวว่า สำหรับตลาดต่างประเทศ สหรัฐเป็นตัวอย่างที่ชัดเจนว่าการเติบโตของกระแสเงินสดสามารถช่วย REIT รับมือกับดอกเบี้ยสูง โดยคาดว่ากระแสเงินสดในปีหน้าจะเติบโตประมาณ 6.7% สูงกว่าระดับในอดีตที่มักเติบโตราว 4%
- ที่เข้าสู่วัยสูงอายุมากขึ้น ขณะที่อุปทานใหม่มีจำกัดจากต้นทุนก่อสร้างที่สูง และทรัพยากรบางส่วนถูกดึงไปใช้กับการพัฒนาดาต้า เซ็นเตอร์ ส่งผลให้ค่าเช่า Senior Housing เพิ่มขึ้นประมาณ 4.6% ต่อเนื่องมาหลายปี
- กล่าวว่า นอกจากทิศทางดอกเบี้ยแล้ว ราคาน้ำมันเป็นอีกปัจจัยที่ต้องจับตา หากราคาน้ำมันทรงตัวเหนือ 100 ดอลลาร์สหรัฐต่อบาร์เรลเป็นเวลานาน อาจเพิ่มแรงกดดันเงินเฟ้อ ทำให้บอนด์ยีลด์ระยะยาวอยู่ในระดับสูง รวมถึงกระทบกำลังซื้อ ต้นทุนการเดินทาง
Summary
“อย่างไรก็ตาม ไม่ได้หมายความว่าเมื่อดอกเบี้ยขึ้น ราคา REIT จะต้องลดลงเสมอ เพราะรายได้หลักของ REIT มาจากค่าเช่า หากเศรษฐกิจยังขยายตัว ความต้องการใช้พื้นที่เพิ่มขึ้น และสามารถปรับค่าเช่าได้ การเติบโตของกระแสเงินสดก็ช่วยชดเชยแรงกดดันจากต้นทุนทางการเงินได้ ในอดีตเคยเกิดช่วงที่บอนด์ยีลด์ และ REIT ปรับขึ้นพร้อมกัน โดยเฉพาะก่อนวิกฤตซัพไพรม์ ซึ่งเศรษฐกิจและรายได้ของ REIT ยังเติบโตดี ดังนั้น การประเมิน REIT ในปัจจุบันจึงต้องมองทั้งดอกเบี้ย เศรษฐกิจ ค่าเช่า และกระแสเงินสดควบคู่กัน”
“ธีรวัฒน์” กล่าวว่า ในส่วน REIT ในญี่ปุ่นเริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงเชิงพื้นฐาน หลัง J-REIT ซึ่งในอดีตแทบไม่สามารถปรับค่าเช่าได้ เริ่มขึ้นค่าเช่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ทำให้แม้อัตราดอกเบี้ยและบอนด์ยีลด์ญี่ปุ่นสูงขึ้น แต่รายได้ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นช่วยชดเชยต้นทุนทางการเงินได้บางส่วน
ส่วน Singapore REIT มีความอ่อนไหวต่อดอกเบี้ยมากกว่า แต่ Yield Spread เมื่อเทียบกับพันธบัตรรัฐบาลสิงคโปร์ยังอยู่ประมาณ 3.7% จึงยังมีโอกาสลงทุนแบบเลือกเฉพาะกลุ่ม โดยเฉพาะสินทรัพย์ที่สามารถเพิ่มมูลค่าผ่านการบริหารพอร์ต อีกกลุ่มที่มีปัจจัยเฉพาะตัวคือ หอพักแรงงานในสิงคโปร์ ซึ่งมีความต้องการจากแรงงานก่อสร้าง ต่อเรือ โรงงาน และโครงการโครงสร้างพื้นฐาน ขณะที่อุปทานมีแนวโน้มลดลงจากการยกระดับมาตรฐานพื้นที่พักอาศัย จากประมาณ 3.5 ตารางเมตรต่อคน เป็น 4.2 ตารางเมตรภายในปี 2583