Krungthep Turakij
พฤกษา พลิกเกมอสังหาฯ เช่าที่ดิน 30 ปี ปั้นอพาร์ตเมนต์แทนขายบ้าน
Compiled by KHAO Editorial — aggregated from 1 outlet. See llms.txt for citation guidance.
◌ Single Source
ในวันที่คนไทยจำนวนมากเริ่มรู้สึกว่า “บ้าน” และ “คอนโดมิเนียม” กลายเป็นของไกลตัวผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่กลับเริ่มมองเห็น “โอกาส” จากพฤติกรรมที่เปลี่ยนไปเมื่อกำลังซื้อหด ดอกเบี้ยสูง หนี้ครัวเรือนพุ่ง คนรุ่นใหม่จำนวนมากจึงเลือก “เช่า” มากกว่า “ซื้อขาด” และนี่กำลังทำให้เกมอสังหาฯ ไทย เปลี่ยนครั้งใหญ่ จากเดิมที่แข่งกันขายบ้าน
Key facts
- หนึ่งในปัญหาใหญ่หลังการบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ เจ้าของที่ดินจำนวนมากแบกรับต้นทุนถือครองสูงขึ้น โดยเฉพาะที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ยิ่งปล่อยร้างนาน ภาษียิ่งขยับแบบขั้นบันได กรณีที่ดินมูลค่า 10 ล้านบาท หากปล่อยว่าง
- ตลอดสัญญา 30 ปี หมายความว่า ที่ดินผืนเดิมอาจสร้างกระแสเงินสดสะสมกว่า 17 ล้านบาท โดยที่กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของเดิม จึงเป็นเหตุผลที่โมเดล “เช่าที่ดินระยะยาว”
- สิ่งที่น่าสนใจคือตลาดอพาร์ตเมนต์กำลังโตสวนทางตลาดขายบ้าน สาเหตุสำคัญมาจากต้นทุนการใช้ชีวิตที่สูงขึ้น คอนโดราคา 2-3 ล้านบาท ในวันนี้ ต้องใช้เงินดาวน์ต้องผ่อนยาวและยังต้องผ่านเกณฑ์สินเชื่อที่เข้มงวด
- เจ้าของที่ดินอาจมีรายได้เฉลี่ย 600,000 บาทต่อปีหลังหักภาษี ยังเหลือรายได้สุทธิราว 570,000 บาทต่อปี
- จึงเป็นทางเลือกที่คล่องตัวกว่า โดยเฉพาะกลุ่มอายุ 20-30 ปี ซึ่งมีอัตราการเช่าสูงถึง 90% จึงเป็นโอกาสใหม่ของตลาดเช่าที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ เริ่มมองเห็น
- ระบุว่าอพาร์ตเมนต์ให้เช่ามี Yield ราว 8-10% ต่อปี IRR ระดับ 13-15% ถือว่าสูงเมื่อเทียบกับอสังหาฯ หลายประเภท ยิ่งในวันที่ยอดขายบ้านผันผวนรายได้ค่าเช่าจึงกลายเป็น “กันชน”
- ในวันที่คนไทยจำนวนมากเริ่มรู้สึกว่า “บ้าน”
Summary
ตลอดสัญญา 30 ปี หมายความว่า ที่ดินผืนเดิมอาจสร้างกระแสเงินสดสะสมกว่า 17 ล้านบาท โดยที่กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของเดิม จึงเป็นเหตุผลที่โมเดล “เช่าที่ดินระยะยาว” ได้รับความสนใจมากขึ้น เพราะในมุมเจ้าของที่ดิน คือการเปลี่ยน “ภาระภาษี” ให้เป็น “รายได้ประจำ”
หนึ่งในปัญหาใหญ่หลังการบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ เจ้าของที่ดินจำนวนมากแบกรับต้นทุนถือครองสูงขึ้น โดยเฉพาะที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ยิ่งปล่อยร้างนาน ภาษียิ่งขยับแบบขั้นบันได กรณีที่ดินมูลค่า 10 ล้านบาท หากปล่อยว่าง อาจเสียภาษีสะสมเกือบ 5 ล้านบาท ใน 30 ปี แต่ถ้านำที่ดินให้เช่าระยะยาวกับ “พฤกษา” เจ้าของที่ดินอาจมีรายได้เฉลี่ย 600,000 บาทต่อปีหลังหักภาษี ยังเหลือรายได้สุทธิราว 570,000 บาทต่อปี
อีกเหตุผลสำคัญที่ “พฤกษา” รุกตลาดอพาร์ตเมนต์ คือ “ใช้เงินลงทุนน้อยกว่า” การพัฒนาคอนโดขนาดใหญ่ต้องใช้เม็ดเงินจำนวนมากใช้เวลาขาย และมีความเสี่ยงจากสต็อกค้าง แต่อพาร์ตเมนต์ให้เช่าทยอยสร้างได้เป็นเฟส เช่น เริ่ม 2-3 อาคาร ก่อนหากดีมานด์ดี จึงค่อยขยายเพิ่ม